אחריות לנזילת גג עקב תקלה בדוד שמש בבית משותף

השאלה שנשאלה

שלום רב. אני מתגוררת בבניין בן 6 דיירים, כאשר כל דירה נמצאת בקומה נפרדת והגג מחולק לשניים. הדירה שלי נמצאת בקומה האחרונה. לאחרונה סבלתי מנזילה מהגג, שהתרחשה עקב תיקון דוד שמש של אחד הדיירים. שאלתי היא - האם שלושת הדיירים מהצד שלי צריכים להשתתף בעלות התיקון, או שמא כל ששת דיירי הבניין מחויבים בכך לפי החוק?

תשובה

שלום רב, ותודה פנייתך. השאלה שהצגת נוגעת לאחד הנושאים הנפוצים ביותר בסכסוכי שכנים בבתים משותפים – חלוקת האחריות לנזקי רטיבות שמקורם בגג או במתקנים המוצבים עליו.

על פי חוק המקרקעין ופסיקת המפקחים על המקרקעין, יש להבחין בין שני מצבים מרכזיים:

1. אחריות ישירה של בעל הדוד: ככל שהנזילה והנזק נגרמו ישירות ובאופן בלעדי כתוצאה ממעשה, מחדל או תקלה טכנית במהלך תיקון הדוד של אותו דייר ספציפי (למשל, פגיעה בצנרת, השארת ברז פתוח או כשל בהתקנה), האחריות המלאה לנזק ולתיקונו מוטלת על אותו בעל דוד בלבד. במקרה כזה, אין דרישה להשתתפות מצד שאר השכנים או נציגות הבית המשותף, שכן מדובר בנזק ישירות מעשה ידיו או באחריותו הפרטית של השכן.

2. בעיית איטום מבנית: מנגד, אם הנזילה חשפה בעיה רחבה יותר הקשורה לכשל במערכת האיטום של הגג עצמו (אשר מוגדר כרכוש משותף), אזי האחריות לתחזוקה ולתיקון האיטום חלה על כלל בעלי הדירות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. העובדה שהגג מחולק פיזית או משמש חלק מהדיירים אינה פוטרת בהכרח את שאר הדיירים מאחריותם לרכוש המשותף, כל עוד מדובר בבניין רשום כבית משותף שבו הגג הוא קניין משותף (אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם של הבניין).

לסיכומם של דברים: מומלץ לבצע בדיקה מקצועית באמצעות איש מקצוע (כגון קבלן איטום או שמאי) על מנת לקבוע באופן חד-משמעי האם המקור לנזילה הוא כשל נקודתי של השכן שתיקן את הדוד, או שמא מדובר בליקוי איטום כולל בגג המחייב את השתתפות כלל דיירי הבניין.

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.