רכישת דירה נוספת ותכנון מס רכישה ושבח

השאלה שנשאלה

שלום,

אשמח להתייעצות בנושא מס רכישה ומס שבח בעקבות רכישה מתוכננת של דירה נוספת מקבלן.

להלן מצב הדירות:

1. דירה א׳ – דירה קיימת בבעלות השואל.
2. דירה ב׳ – נרכשה מקבלן כדירה חלופית, ודווחה לצורך מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. מועד המסירה החוזי הוא בעתיד, והיא מיועדת להשקעה ולהשכרה למגורים.
3. דירה ג׳ – מתוכננת לרכישה כעת מקבלן, ומיועדת למגורים, כאשר עליה בכוונת השואל לשלם מס רכישה מלא כידוע כדירה נוספת.

השואל מתכנן למכור את דירה א׳ בתוך 12 חודשים ממועד המסירה החוזי של דירה ב׳.

השאלות המרכזיות הן:

1. האם רכישת דירה ג׳ לפני מכירת דירה א׳ עלולה לשלול בדיעבד את ההטבה במס הרכישה שניתנה על דירה ב׳ (הגם שדירה א׳ הייתה דירתו היחידה בעת רכישת ב׳, תימכר במועד החוקי, ועל דירה ג׳ ישולם מס רכישה מלא), והאם יש משמעות לייעוד הדירות (השקעה מול מגורים)?
2. האם תהיה זכאות לפטור ממס שבח במכירת דירה א׳ כאשר דירה ב׳ כבר תהיה מוכנה ודירה ג׳ עדיין בבנייה? האם נדרש אישור מקדים מרשות המסים?

תשובה

שלום רב,

סוגיות מס רכישה ומס שבח במצבים של ריבוי דירות ותקופות ביניים הן מורכבות ודורשות בחינה מדוקדקת של לשון החוק, כמו גם הנחיות רשות המסים והפסיקה הנוהגת.

באופן כללי, חוק מיסוי מקרקעין קובע מבחנים נוקשים למדי בכל הנוגע למועדי רכישה ומכירה של דירות מגורים לצורך קבלת הטבות מס (כגון מדרגות מס רכישה של דירה יחידה או פטור ממס שבח). כאשר אדם מחזיק במספר דירות במקביל (או חוזים לרכישת דירות שטרם נמסרו), רשות המסים בוחנת את מצבת הזכויות בכל נקודת זמן רלוונטית ואת עמידת הרוכש בתנאים הקבועים בחוק לגבי תקופות המעבר.

1. לעניין מס רכישה על דירה ב׳: ככלל, הזכאות למס רכישה של דירה יחידה עבור דירה חלופית נבחנת במועד הרכישה שלה, אך היא מותנית בכך שהדירה הקודמת (דירה א׳) תימכר בתוך התקופה הקבועה בחוק ממועד מסירת הדירה החלופית. כניסה להתחייבות נוספת לרכישת דירה שלישית (דירה ג׳) טרם מכירת הדירה הראשונה עלולה לעורר שאלות מורכבות מצד רשות המסים בנוגע למצבת הדירות ולהגדרת “דירה יחידה” או עמידה בתנאי החוק, שכן רשות המסים בוחנת לעיתים את התמונה המלאה של ההחזקות והכוונות בתקופת הביניים.

2. לעניין מס שבח במכירת דירה א׳: תנאי הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה או במסגרת הוראות המעבר והחוק מחייבים בחינה מדויקת של כלל הנכסים שבבעלות מוכר הדירה במועד המכירה. קיומן של זכויות בדירות נוספות (אפילו כאלו שנרכשו על על הנייר מקבלן וטרם נמסרו) עשוי להשפיע על זכאות זו, ויש לוודא שאינו נוצר “תא משפחתי” או מצב שמנוגד לתנאי הפטור הספציפי שאותו מבקשים להפעיל.

לאור מורכבות העסקה והשלכות המס המשמעותיות הכרוכות בה (אשר עלולות להסתכם במאות אלפי שקלים של מס רכישה או שבח), מומלץ ביותר שלא לפעול על סמך פרשנות עצמאית בלבד, אלא לערוך סימולציית מס מדויקת, ולבחון הגשת בקשה להחלטת מיסוי מקדימה (רולינג) מרשות המסים או ליווי משפטי צמוד טרם חתימה על חוזה הרכישה של דירה ג׳.

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.