השאלה שנשאלה
אני מתכוון למכור דירה שבבעלותי. האם כדאי לחתום בינתיים על הסכם פינוי בינוי מול היזם, או שעדיף להמתין? כמו כן, מהן ההשלכות מבחינת מס שבח, כאשר ברשותי שתי דירות שאני מתכנן למכור?
תשובה
מצב שבו בעל נכס שוקל חתימה על הסכם פינוי בינוי במקביל לכוונה למכור את הדירה – בפרט כאשר בבעלותו נכס נוסף – מעלה שתי סוגיות מרכזיות המצריכות בדיקה משפטית ומיסויית מוקפדת: ההיבט החוזי מול היזם והרוכש העתידי, והיבטי מיסוי מקרקעין (מס שבח).
1. ההיבט החוזי והמעשי – האם כדאי לחתום בינתיים?
- רישום הערות אזהרה והגבלות על הנכס: ברגע שבעל דירה חותם על הסכם מול יזם התחדשות עירונית, היזם בדרך כלל רושם הערת אזהרה לטובתו בטאבו ולעיתים מחייב מסירת ייפוי כוח בלתי חוזר. קיומה של הערת אזהרה לטובת יזם עלול לסרבל את עסקת המכירה לקונה עתידי: הבנק של הקונה עשוי לדרוש מכתבי החרגה או הסכמות מיוחדות מהיזם, וחלק מהרוכשים עלולים להירתע מהתלות בפרויקט.
- חובת המחאת זכויות והכנסת הקונה בנעלי המוכר: מרבית הסכמי הפינוי-בינוי כוללים סעיף מפורש הקובע כי במקרה של מכירת הדירה, המוכר מחויב להחתים את הקונה על נספח כניסה בנעליו להסכם מול היזם. אם הקונה יסרב לחתום, המוכר עלול להימצא בהפרת הסכם מול היזם.
- השפעה על שווי הדירה: מצד אחד, פרויקט מקודם עשוי להעלות את ערך הנכס בעיני משקיעים המחפשים דירת תמורה חדשה בעתיד. מצד שני, הוא עשוי לצמצם את קהל היעד (למשל, רוכשים שמחפשים דירה למגורים מיידיים וארוכי טווח ללא אי-ודאות של בנייה ופינוי).
2. היבטי מס שבח ומכירת שתי דירות
- אירוע מס כפול ופטורים: חתימה על הסכם פינוי בינוי היא למעשה עסקת מקרקעין עתידית (מכירת הזכויות הישנות תמורת דירת תמורה חדשה ושירותי בנייה). אמנם בחוק מיסוי מקרקעין קיים פטור ייעודי לפרויקטים של פינוי בינוי (בכפוף לעמידה בתנאים), אך כאשר בעל הנכס מוכר את הדירה עצמה לצד שלישי, חלים כללי מס השבח הרגילים.
- ריבוי דירות ותכנון מס מקדים: מאחר שברשותך שתי דירות מגורים, אינך זכאי לפטור של “דירה יחידה” (לפי סעיף 49ב(2) לחוק). במצב כזה, המכירה תחויב במס שבח בחישוב ליניארי מוטב (החל משנת 2014 ואילך).
- סדר המכירות קריטי לחיסכון במס: קיימת חשיבות מכרעת לתכנון סדר המכירה של שני הנכסים. לעיתים, מכירה של אחת הדירות בחישוב מס ליניארי מוטב תאפשר לדירה השנייה להפוך ל״דירה יחידה”, ובכפוף לתקופות ההמתנה ולתנאי החוק, ייתכן שניתן יהיה למכור את השנייה בפטור מלא ממס שבח. בחירה שגויה בסדר הפעולות עלולה להביא לתשלום מס שבח מיותר של מאות אלפי שקלים.
סיכום והמלצה
מומלץ שלא למהר ולחתום על הסכם הפינוי-בינוי לפני בחינת נוסח ההסכם וההגבלות שהוא מטיל על עבירות הדירה. בד בבד, יש לבצע סימולציית מס שבח מקצועית ותכנון מס כולל לשתי הדירות כדי לקבוע את סדר המכירה הנכון ביותר עבורך.
לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.