השאלה שנשאלה
יש לי נזילה בדירה. אינסטלטור שביקר במקום חשד שהמקור הוא בדירה שמעליי, והמליץ להזמין מאתר נזילות מוסמך בעלות של 2,000 ש״ח. שנינו (אני והשכן מלמעלה) ידענו על העלות והסכמנו לביצוע הבדיקה, אך לא סיכמנו מראש מי יישא בתשלום.
מאתר הנזילות בדק את הדירה העליונה, קבע שהצנרת שלה תקינה ולא הצליח לאתר את מקור הנזילה.
מי אמור לשלם על הבדיקה במקרה כזה? והאם העובדה שבסופו של דבר מקור הנזילה לא אותר פוטרת מתשלום או משנה את חלוקת האחריות?
תשובה
מקרים של נזילות מים בין דירות בבית משותף מעוררים תדיר שאלות משפטיות מורכבות, המשלבות את דיני החוזים, דיני הנזיקין ואת הוראות חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969.
במקרה המתואר יש להפריד בין שני מישורים משפטיים שונים:
1. מישור ההתקשרות מול מאתר הנזילות (דיני חוזים)
מול בעל המקצוע, מי שפנה אליו והזמין את שירותיו הוא הצד החוזי הישיר, ולכן הוא החב בתשלום שכרו. עצם העובדה שהשכן הסכים לפתוח את דירתו ולאפשר את ביצוע הבדיקה אינה הופכת אותו אוטומטית לצד בחוזה או למי שהתחייב לשאת בעלות.
בנוסף, מרבית בעלי המקצוע בתחום האיתור גובים שכר עבור עצם ביצוע הבדיקה, הקדשת הזמן והפעלת הציוד ההנדסי (מצלמה תרמית, מד לחות וכיו״ב), ולא בהכרח מתנים את התשלום בתוצאה – אלא אם כן הוסכם במפורש מראש על תנאי של “לא איתרת – לא שילמת”. על כן, אין בעובדה שהמקור טרם אותר כדי לפטור מתשלום למאתר.
2. מישור היחסים בין בעלי הדירות (נזיקין ובתים משותפים)
העיקרון המשפטי המנחה במשפט האזרחי הוא “המוציא מחברו עליו הראיה”. על פי סעיף 3 לתקנון המצוי של הבית המשותף (המצורף לחוק המקרקעין), בעל דירה מחויב לבצע תיקונים בדירתו רק כאשר הנזק לדירה האחרת אכן נובע מדירתו.
- במצב הנוכחי: מאחר שבדיקת המאתר העלתה כי הצנרת בדירת השכן תקינה, ואין כרגע ראיה הקושרת את הנזילה לדירתו, אין עילה משפטית לחייב את השכן בעלות הבדיקה. בשלב זה, הנטל הכספי של הזמנת הבדיקה רובץ על מי שביקש להוכיח את טענתו (בעל הדירה הניזוקה).
- אם יתגלה מקור הנזילה בהמשך: ככל שבדיקות נוספות (כגון בדיקת איטום, בדיקת הצפה, או בדיקת ניקוזים) יוכיחו בעתיד כי מקור הנזילה אכן היה בדירת השכן, תוכלו לדרוש ממנו החזר רטרואקטיבי על עלות הבדיקה הראשונית, כהוצאה סבירה שנעשתה לצורך איתור והקטנת הנזק.
- אם יתברר שמדובר ברכוש משותף: במידה ויתברר שמקור הרטיבות הוא בצנרת משותפת של הבניין (כגון מרזב, צינור דלוחין ראשי או קיר חיצוני), החבות בתיקון הנזק ובהחזר הוצאות האיתור תחול על נציגות הבית המשותף (ועד הבית) מקופת הוועד.
המלצות לפעולה:
- בחינת פוליסת ביטוח המבנה: מומלץ לבדוק האם ברשותכם פוליסת ביטוח דירה הכוללת כיסוי לנזקי צנרת ומים. פוליסות רבות כוללות שירותי איתור נזילות או שיפוי בגין הוצאות מומחה לאיתור.
- המשך בירור מקצועי: בדיקת צנרת בלחץ שוללת לרוב רק כשל בצנרת אספקת המים. נזילות רבות נובעות מבעיות איטום בריצוף, כשל ברובה, או צנרת דלוחין וניקוז, שלא תמיד נבדקות במלואן בבדיקה בסיסית.
לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.