רכישת או מכירת דירה על ידי בני זוג דורשת תשומת לב מיוחדת בכל הנוגע למיסוי, במיוחד כשאחד מבני הזוג מביא עמו נכסים מלפני הנישואין. חוק מיסוי מקרקעין קובע את “חזקת התא המשפחתי” – אבל מה זה בעצם אומר על הכיס שלכם?
מהי חזקת התא המשפחתי?
החוק קובע כי לצורך חישוב מס רכישה ומס שבח, בני זוג (וילדיהם הקטינים) נחשבים כרוכש או מוכר אחד. המשמעות:
- מס רכישה: אם לאחד מבני הזוג יש דירה, גם בן הזוג השני לא ייחשב כמי שרוכש “דירה יחידה” וישלם מס מלא.
- מס שבח: אם בן הזוג מכר דירה וניצל פטור ממס, הוא “שורף” את הפטור גם עבור בן הזוג השני.
טבלת השוואה: השפעת חזקת התא המשפחתי (לפי הלכת פלם)
| קריטריון | בן זוג שהגיע עם דירה מלפני הנישואין | בן זוג ללא דירה מלפני הנישואין |
|---|---|---|
| מס רכישה (בקניית דירה משותפת) | משלם מס מלא (כדירה שנייה) על החצי שלו | משלם מס מופחת (דירה יחידה) על החצי שלו |
| מס שבח (במכירת הדירה המשותפת) | חייב במס אם ניצל פטור בעבר | זכאי לפטור מלא ממס שבח על החצי שלו |
בשנת 2003 קבע בית המשפט העליון הלכה מהפכנית שמצילה זוגות רבים ממס מיותר. לפי ההלכה (שחלה גם ללא הסכם ממון): נכסים שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג לפני הנישואין לא יפגעו בהטבות המס של בן הזוג השני.
- בקנייה: אם ליעקב יש דירה מלפני הנישואין וללאה אין, והם רוכשים דירה משותפת – לאה תשלם מס רכישה מוטב של “דירה יחידה” על החצי שלה, ורק יעקב ישלם מס מלא כדירה שנייה.
- במכירה: בן זוג שרוצה לנצל פטור ממס שבח במכירת הדירה המשותפת יוכל לעשות זאת על חלקו, גם אם בן זוגו ניצל פטור לפני הנישואין!
טיפ זהב!
ניתן לתקן שומת מס רכישה או מס שבח רטרואקטיבית עד 4 שנים לאחור. שילמתם מס עודף בגלל דירה של בן הזוג מלפני הנישואין? ייתכן ומגיע לכם החזר כספי!
תכנון מיסוי מקרקעין חכם חוסך עשרות ומאות אלפי שקלים. אנו מזמינים אתכם להגיע אלינו לבדיקה פרטנית ומקיפה בטרם ביצוע העסקה.
עו“ד יפית יוחפז | משרד עורכי דין
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. כל המסתמך על האמור עושה זאת על אחריותו בלבד.