האם ניתן לתבוע מתווכת מקרקעין שמכפישה ומכשילה מכירת בית?

השאלה שנשאלה

אנו מעמידים את ביתנו למכירה. בעבר הגיעה אלינו מתווכת וביקשה לייצג אותנו, אך סירבנו להתקשר עימה. מספר חודשים לאחר מכן יצא למכירה בית נוסף בסמוך, והיא נבחרה לתווך בו, כך ששני הבתים הללו הם היחידים המוצעים כעת למכירה באזורנו.

היו לנו קונים שהביעו עניין ממשי בביתנו ואף הגענו עימם להסכמה עקרונית על המחיר, אך לפתע הם נעלמו והפסיקו להשיב לפניותינו. מאחר שהעניין עורר את חשדנו, יצרנו קשר טלפוני עם המתווכת ממספר אחר והצגנו את עצמנו כמתעניינים בבית שהיא משווקת, תוך שציינו כי ראינו באזור נכס נוסף עם גינה גדולה יותר (בכוונה לביתנו). בתגובה, המתווכת אמרה באופן מפורש: “אל תלכו לבית הזה, הייתי שם, הוא לא שווה והגינה שלהם אינה גדולה יותר” – טענה שהיא שקרית לחלוטין ומנוגדת למציאות, עובדה הידועה למתווכת היטב שכן ביקשה בעבר לשווק את ביתנו.

אנו חשים שהיא פוגעת באופן אקטיבי במאמצי המכירה שלנו ומניאה רוכשים פוטנציאליים. האם קיימת בידינו עילה לתביעה משפטית כנגדה?

תשובה

ההתנהלות שתיארתם מקוממת, חמורה ביותר ועל פניו מקימה עילות תביעה נזיקיות, חוזיות ומשמעתיות מובהקות כנגד המתווכת.

מתווך מקרקעין אינו פועל בחלל ריק, והתחרות המסחרית בין נכסים אינה מעניקה היתר להפצת מידע כוזב ומטעה שנועד לפגוע בזכויות קנייניות של בעלי נכסים אחרים.

להלן העילות המשפטיות המרכזיות ודרכי הפעולה העומדות לרשותכם:

1. עוולת “שקר מפגיע” (סעיף 58 לפקודת הנזיקין)

פקודת הנזיקין קובעת כי פרסום הודעה כוזבת בזדון בנוגע למקרקעין או למשלח ידו של אדם, אשר עלולה לגרום לו נזק ממון – מהווה עוולה אזרחית. במקרה שלכם, המתווכת הכירה את הבית ואת תכונותיו, ומסרה במודע עובדות כוזבות (“הגינה לא גדולה יותר”, “הוא לא שווה”) בכדי להניא רוכשים פוטנציאליים מלבחון את הנכס שלכם. אם ייגרם לכם נזק כספי בעקבות כך (עיכוב במכירה, ירידת ערך או אובדן עסקה), קמה לכם זכות לתבוע פיצוי על מלוא הנזק שנגרם.

2. הפרת חובות לפי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו-1996

סעיף 8 לחוק המתווכים מטיל על מתווך חובת הגינות ונאמנות, וקובע כי עליו לפעול בדרך מקובלת ובתום לב ולמסור ללקוחותיו מידע מהימן ומדויק. הפצת מידע שקרי אודות נכס מתחרה כדי לקדם את הנכס שבטיפולה מהווה חוסר תום לב קיצוני והתנהלות שאינה הולמת בעל רישיון תיווך. התנהלות זו עשויה להוות עבירת משמעת המצדיקה הגשת תלונה רשמית לוועדת המשמעת של רשם המתווכים במשרד המשפטים, אשר בסמכותה לנקוט נגדה בצעדים משמעתיים עד כדי שלילת רישיונה.

3. שאלת הקשר הסיבתי והוכחת הנזק

נקודת המפתח במישור הנזיקי־כספי היא הוכחת הקשר הסיבתי בין מעשי המתווכת לבין עזיבת הרוכשים הקודמים:

• ראיית הזהב שבידיכם: העובדה שהקלטתם את השיחה עימה היא קריטית ומשמשת ראיה מוצקה לכך שהיא אכן מוסרת מידע כוזב לציבור המתעניינים. הקפידו לגבות ולשמור את הקובץ במספר עותקים.
• בירור מול הרוכשים שנעלמו: מומלץ לנסות לפנות בעדינות לאותם רוכשים שהיו מעוניינים בבית ולבדוק מה הוביל לנסיגתם הפתאומית. אם יתברר שהם שוחחו עם המתווכת והוטעו על ידה, עדותם תהווה נדבך מכריע בתביעה לקבלת פיצוי על אובדן העסקה או על ירידת מחיר הנכס.

צעדים מעשיים מומלצים:

1. שימור הראיות: תמללו את שיחת הטלפון המוקלטת באמצעות תמלול משפטי מקצועי.
2. מכתב התראה דחוף מעורך דין: מומלץ להוציא באופן מיידי מכתב התראה חריף מעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ומשפט אזרחי. המכתב יעמת אותה עם העובדות והראיות שבידיכם, ידרוש ממנה לחדול לאלתר מהכפשת הנכס, ויתריע כי ככל שלא תעשה כן, תוגש נגדה תביעה כספית משמעותית לצד תלונה לרשם המתווכים. צעד זה בדרך כלל עוצר את הפגיעה באופן מיידי.
3. שקילת הליך משפטי: ככל שייגרם נזק כספי מוכח במכירה (הבדל במחיר הסופי, הוצאות מימון בעקבות עיכוב המכירה וכיו״ב), ניתן יהיה להגיש תביעת פיצויים על מלוא סכום הנזק.

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.