הבטחה בעל פה לשכירות לטווח ארוך מול חוזה כתוב – מהן זכויות השוכרים?

השאלה שנשאלה

שכרנו בית למגורים וחתמנו על חוזה שכירות לתקופה מוגדרת של שנה וחצי.

עוד לפני החתימה על ההסכם, שאלתי את בעלי הדירה מספר רב של פעמים האם מדובר בנכס המיועד להשכרה לטווח ארוך, שכן היה לנו חשוב מאוד לוודא שיש לנו יציבות למשך מספר שנים ולא נצטרך לטלטל את המשפחה שוב בתוך זמן קצר. בעלי הדירה הבטיחו לנו מפורשות בעל פה (בשיחות טלפון) כי כוונתם היא להשכיר את הבית לטווח ארוך וכי אין להם כל כוונה לחזור לגור בו.

בהסתמך על הבטחות אלו, חתמנו על החוזה והשקענו בבית כספים רבים מתוך הנחה מבוססת שנגור בו לאורך זמן.

בנוסף לכך, במהלך תקופת המגורים ביצעו בעלי הדירה שיפוצים נרחבים בנכס שנמשכו כשלושה חודשים תמימים – כל זאת בזמן שאנו מתגוררים בבית עם שלושת ילדינו. השיפוצים הסבו פגיעה קשה ביותר בשגרת חיינו, בפרטיות ובשקט, ונאלצנו לספוג רעש, אבק ומטרדים כבדים. אילו ידענו מראש כי בעלי הדירה מתכוונים לחזור לנכס בתום החוזה, לא היינו שוכרים את הבית מלכתחילה ולא היינו משקיעים בו מכספנו וממרצנו.

כעת, בחלוף כחצי שנה בלבד מאז כניסתנו לבית, הודיעו לנו בעלי הדירה כי בכוונתם לחזור לגור בו בתום תקופת החוזה ושעלינו לפנותו.

ברצוני לברר:

1. האם הבטחה בעל פה מצד המשכירים לטווח ארוך מחייבת מבחינה משפטית מול חוזה כתוב לשנה וחצי?
2. האם השאלות החוזרות והתשובות המפורשות, יחד עם ההסתמכות וההשקעה הכספית, מחזקות את מעמדנו המשפטי?
3. האם ניתן לדרוש את אכיפת המשך השכירות, או לחלופין לתבוע פיצוי על ההוצאות והנזקים?
4. האם היותנו משפחה עם שלושה ילדים מהווה שיקול בעל משקל משפטי?
5. האם העובדה שבוצעו שיפוצים ממושכים תוך פגיעה קשה באיכות החיים מקנה עילה לתביעה או לדרישת פיצוי?

תשובה

מדובר בסיטואציה מורכבת ומתסכלת מאוד, המוכרת לצערנו במערכות יחסים שבין שוכרים למשכירים. על מנת לעשות סדר בזכויותיכם, נבחן את הסוגיות המשפטיות השונות העולות מהמקרה:

1. מעמדה של הבטחה בעל פה מול חוזה שכירות כתוב

במשפט הישראלי, חוזה שכירות שנערך בכתב ונחתם על ידי הצדדים נהנה ממעמד ראייתי ומשפטי בכיר. סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העות’מאני קובע כלל ראייתי מהותי: טענה כנגד מסמך בכתב טעונה מסמך בכתב אחר. יתרה מזו, במרבית חוזי השכירות הסטנדרטיים קיים סעיף “מיצוי טענות”, הקובע במפורש כי החוזה הכתוב מבטל כל מצג, הבטחה, הסכמה או זיכרון דברים שנעשו בעל פה קודם לחתימתו.

מסיבה זו, הסיכוי לכפות על בעלי הדירה להאריך את תקופת השכירות מעבר לתקופה הנקובה בחוזה (שנה וחצי) שואף לאפס. בתי המשפט בישראל נמנעים כמעט לחלוטין מכפיית יחסי שכירות על בעל נכס שאינו מעוניין בכך, בפרט כאשר קיים הסכם כתוב המגדיר מועד סיום ברור.

2. חוסר תום לב במשא ומתן ומצג שווא – עילה לפיצוי כספי

אף שלא ניתן לכפות את המשך המגורים, התנהלותם של בעלי הדירה בהחלט מקימה עילות לתביעה כספית:

• חובת תום הלב (סעיף 12 לחוק החוזים): בעל דירה המציג מצג לפיו הנכס מיועד לשכירות ארוכת טווח, ביודעו כי השוכרים מסתמכים על כך ומשקיעים כספים בנכס, בעוד שבכוונתו לחזור אליו תוך זמן קצר – פועל בחוסר תום לב מובהק במשא ומתן ומטעה את השוכרים (סעיף 15 לחוק החוזים).
• פיצויי הסתמכות והשבה: אם ביצעתם השקעות ושיפוצים שהשביחו את הנכס על סמך ההבטחה, ייתכן ותהיו זכאים לפיצוי בגין נזקי ההסתמכות, או לתביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט (בעלי הדירה נהנים מהשקעה שנעשתה מכספכם). עם זאת, חשוב לבדוק מה קובע החוזה הכתוב בנוגע להשקעות ולשינויים במושכר – לעיתים קרובות נקבע כי כל שינוי דורש אישור בכתב מראש או יישאר בנכס ללא תמורה.
• הוכחת המצג: ככל שיש בידיכם תכתובות (כגון וואטסאפ או דוא״ל) או הקלטות של שיחות הטלפון שבהן ניתנה ההבטחה המפורשת, הדבר יחזק משמעותית את כוח התביעה הכספית שלכם.

3. עריכת שיפוצים במושכר – פגיעה בשימוש השקט והסביר

סעיף חוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971, מטיל על המשכיר חובה לאפשר לשוכר שימוש סביר, שליו ושקט במושכר בהתאם למטרת השכירות. ביצוע שיפוצים נרחבים שנמשכו שלושה חודשים בתוך בית מגורים מאוכלס:

• מהווה הפרה של חוזה השכירות והפרה של החובה לספק הנאה סבירה מהמושכר.
• מקנה עילה מובהקת לדרישת הפחתה רטרואקטיבית של דמי השכירות עבור החודשים שבהם איכות החיים נפגעה באופן בלתי סביר.
• מקנה זכות לתבוע פיצוי על עוגמת נפש, מטרד ופגיעה באוטונומיה ובפרטיות המשפחה.

4. המשמעות של היותכם משפחה עם ילדים

מבחינה חוזית גרידא, קיומם של ילדים אינו יוצר זכות קניינית או עילה משפטית עצמאית להארכת חוזה שכירות פרטי. יחד עם זאת, עובדה זו רלוונטית מאוד לצורך כימות הנזק: בית המשפט מתחשב בהרכב המשפחתי בעת הערכת הפגיעה, עוגמת הנפש ומידת הטרחה שנגרמה כתוצאה משיפוצים רועשים ומטלטול משפחה עם ילדים פעם נוספת זמן קצר לאחר המעבר.

המלצות לפעולה:

1. עיון מעמיק בחוזה: יש לבחון היטב את תנאי החוזה שנחתם – האם קיימת אופציה להארכה, מה נקבע לגבי שינויים והשקעות במושכר, והאם הוסדרה סוגיית השיפוצים.
2. איסוף ותיעוד ראיות: יש לרכז את כל הקבלות, החשבוניות וההוכחות להשקעות שביצעתם בבית, לתעד את מטרדי השיפוץ (תמונות, סרטונים, התכתבויות מזמן אמת), ולשמור כל תיעוד של הבטחות בעלי הדירה.
3. פנייה מסודרת בכתב: מומלץ להוציא מכתב התראה רשמי באמצעות עורך דין המתמחה בתחום, המפרט את עילות התביעה (חוסר תום לב, מצג שווא, הפרת הזכות לשימוש שקט במושכר בגין השיפוצים) ודורש קיזוז או פיצוי כספי הולם, במטרה להגיע להסדר מוסכם עוד לפני תום תקופת השכירות.

לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 054-468-8765.